die meisten parzellen können mehr, als sie zeigen. was genau — und was davon sinnvoll ist — entscheiden drei dinge: wofür gebaut wird, was das reglement zulässt und was das budget trägt.
zuerst: wofür
dieselbe parzelle führt zu zwei verschiedenen projekten, je nachdem wer darin wohnen soll.
für die eigennutzung ist der massstab, wie sie leben wollen. der horizont ist lang, und die ausnützung vollständig auszureizen ist kein selbstzweck — ein grosszügiger grundriss darf grosszügig sein, weil er für eine bestimmte familie gemacht ist.
beim renditeobjekt zählt fläche pro franken und vermietbarkeit: der wohnungsmix, wenig erschliessungsfläche, unterhaltsarme materialien, ein grundriss der sich wiederholt. hier wird die ausnützung ausgereizt, weil jeder nicht gebaute quadratmeter über die jahre fehlt.
beim bau für den verkauf — stockwerkeigentum, doppel- oder reihenhäuser — entscheidet, was am markt gefragt ist. und die ausführungsqualität wird sichtbar, weil käufer sie prüfen, bevor sie unterschreiben.
häufig ist es beides zugleich: oben selbst wohnen, unten vermieten, im sockelgeschoss eine praxis oder ein studio. das funktioniert gut — aber die entscheidung muss früh fallen, weil sie grundriss und erschliessung bestimmt und sich später nur teuer korrigieren lässt.
die zahlen, die den rahmen setzen
in der schweiz steht im zonenreglement der gemeinde, was auf einer parzelle zulässig ist. entscheidend sind meist vier grössen: ausnützung oder baumasse — wie viel fläche beziehungsweise volumen die parzelle trägt. geschossigkeit und gebäudehöhe. grenz- und gebäudeabstände, sie bestimmen, wo das volumen überhaupt stehen darf. und die dachform, die darüber entscheidet, ob ein attikageschoss möglich ist.
in deutschland regelt das ein bebauungsplan über grundflächenzahl und geschossflächenzahl. wo kein bebauungsplan gilt, entscheidet, ob sich ein vorhaben in die eigenart der näheren umgebung einfügt — was in der praxis mehr spielraum lässt, als die meisten eigentümer vermuten, und mehr abstimmung verlangt.
die zahlen allein sagen noch nichts. erst zusammen mit der form der parzelle, der erschliessung und dem bestand ergibt sich, was tatsächlich baubar ist.
das budget setzt den zweiten rahmen
das reglement sagt, was gebaut werden darf. das budget sagt, was davon gebaut wird. beide rahmen zusammen ergeben das projekt, und der zweite wird häufiger unterschätzt.
was das budget hergeben muss, hängt an der ersten frage. bei der eigennutzung ist die frage, was sie tragen wollen. beim renditeobjekt, was sich trägt.
die frage sanieren oder ersetzen ist selten eine architektonische. sie entscheidet sich daran, was der bestand noch trägt und was ein neubau auf derselben parzelle einbringt. dasselbe gilt für die aufstockung: ob sich zwei geschosse rechnen, hängt an der tragstruktur, an der erschliessung und an dem, was am ende vermietbar oder verkäuflich ist.
deshalb steht die kostenbetrachtung bei uns nicht am ende der planung, sondern am anfang. eine kostenschätzung zum vorprojekt ist ungenau — aber sie kommt früh genug, um die richtung noch zu ändern. eine kostenberechnung im bauprojekt ist präzise und kommt zu spät, um grundsätzliches zu verschieben.
wer mit einem festen budget kommt, bekommt zuerst die antwort, was dieses budget auf dieser parzelle hergibt. nicht den entwurf, den wir gern bauen würden.
fünf wege, mehr aus einer parzelle zu holen
aufstocken. ein bestehendes mehrfamilienhaus wächst um ein oder zwei geschosse. die tragstruktur muss die zusätzliche last aufnehmen, das treppenhaus wird verlängert. je nach vorschrift wächst dabei die wohnfläche, nicht zwingend die zahl der wohnungen.
die lücke schliessen. baulücken im siedlungsgebiet sind bereits erschlossen und angebunden — und werden meist unterschätzt.
ersetzen statt sanieren. wenn die substanz am ende ist, bringt ein ersatzneubau oft mehr als jede sanierung: dieselbe parzelle, deutlich mehr wohnungen.
umnutzen. eine arztpraxis wird zu gewerbeflächen und wohnungen. ein gasthof wird wohnraum. die schwierigkeit liegt selten im entwurf, sondern in brandschutz, fluchtwegen und denkmalpflege.
unterteilen. stockwerkeigentum mit wertquoten, doppel- oder reihenhäuser für den verkauf — aus einer parzelle werden mehrere verkaufbare einheiten.
was dabei übersehen wird
die zahlen sind schnell nachgeschlagen. was projekte später aufhält, ist meistens etwas anderes.
die erschliessung. neue wohnungen brauchen einen weg nach oben. ob das bestehende treppenhaus verlängert werden kann oder ein zweites nötig wird, entscheidet über den ganzen grundriss.
die tragstruktur. ein bestand, der zwei geschosse mehr tragen soll, muss das rechnerisch können. das lässt sich früh klären und spät nicht mehr korrigieren.
brandschutz und fluchtwege. im bestand passen denkmalpflege, brandschutz und fluchtwege selten von selbst zusammen. jede öffnung und jede leitungsführung wird verhandelt.
die parkierung. pflichtstellplätze können ein sonst tragfähiges projekt kippen — oder eine einstellhalle nötig machen, die den aushub verdoppelt.
wie wir das prüfen
zuerst die zonenprüfung: was gilt auf dieser parzelle. dann die ausnützungsanalyse: wie viel davon ist real nutzbar, nach abzug von abständen, erschliessung und geländeform. daraus entstehen ein bis drei bebauungsstudien als volumen. die wirtschaftlichkeitsbetrachtung dazu beantwortet den zweiten rahmen: was davon trägt sich.
am ende halten sie etwas in der hand, mit dem sich entscheiden lässt — nicht ein bild, sondern eine grundlage.
erstgespräch
bringen sie mit, was sie haben: adresse oder katasterplan, bei einem bestand die vorhandenen pläne. dazu eine vorstellung vom budget, auch eine grobe — und die antwort auf die erste frage: für sich, zur vermietung oder für den verkauf.